Marco Legal das Garantias de Empréstimos – Lei nº 14.711/23

Com o advento da Lei 14.711/23, que entrou em vigor em 31/10/203, instaurou-se o Marco Legal das garantias de empréstimos. A lei dispõe sobre o aprimoramento das regras relativas ao tratamento de crédito e das garantias e às medidas extrajudiciais para a recuperação de crédito no País.

Diante das alterações e aprimoramentos incorporados ao ordenamento jurídico, pelo novo Marco Legal das garantias e empréstimos, passamos a análise das alterações:

• ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIAS SUCESSIVAS SOBRE O MESMO BEM IMÓVEL. (LEI Nº 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997)

Em detrimento da nova redação, a norma trouxe expressamente a possibilidade de se levar a registro imobiliário a alienação fiduciária de imóvel já alienado fiduciariamente. Contudo, torna-se eficaz apenas no momento do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.

Em se tratando de excussão da garantia, a legislação é clara, no sentido de que as alienações fiduciárias anteriores, possuem prioridade sobre as mais novas, ficando desde logo sub-rogadas, desde a data da celebração, com direito de receber o saldo remanescente da venda do imóvel.

• ALTERAÇÕES À EXECUÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BENS IMÓVEIS (CONFORME ALTERAÇÕES À LEI 9.514, DE 20 DE NOVEMBRO DE 1997)

Houve alteração no prazo para alienação do imóvel, anteriormente contava com prazo de 30 dias, a nova redação trouxe um lapso temporal maior de 60 dias, contados da data do registro da consolidação da propriedade em nome do fiduciário.

• CRIAÇÃO DA FIGURA DO AGENTE DE GARANTIA (DE ACORDO COM A INCLUSÃO DO “CAPÍTULO XXI – DO CONTRATO DA ADMINISTRAÇÃO FIDUCIÁRIA DE GARANTIAS” NO CÓDIGO CIVIL.

O agente de garantia é uma figura devidamente regulada pela norma, podendo ser designado pelos credores, esse agente atuará em nome próprio e em benefício dos credores para a celebração, realizando o registro do gravame do bem imóvel, bem como fará o gerenciamento e a execução da garantia. Em determinadas situações poderá se valer da execução extrajudicial, desde que prevista na legislação especial e for aplicável à modalidade de garantia.

• EXTENSÃO DA HIPOTÉCA PARA GARANTIA DE NOVAS OBRIGAÇÕS EM FAVOR DO MESMO CREDOR (CONFORME ALTERAÇÕES AO CÓDIGO CIVIL)

A extensão da hipoteca pode ser concedida a pedido do proprietário, para garantir novas obrigações em favor do mesmo credor, com efeito, devem ser mantidos o registro e a publicidade original, respeitando a extensão e a prioridade de direitos contraditórios.

A hipoteca e sua extensão andam lado a lado, ou seja, a extensão não pode ultrapassar o valor ou o prazo dado pela garantia originária, é necessário esclarecer que a preferência creditória se dará da seguinte forma:

Ø Obrigação inicial, em relação às obrigações oriundas da extensão da hipoteca; e

Ø Obrigação mais antiga, considerando-se o tempo de averbação, no caso de mais um uma extensão de hipoteca.

• RECONHECIMENTO DA POSSIBILIDADE JURÍDICA DA EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE HIPOTÉCA (PREVISTA NO ARTIGO 9º DO MARCO LEGAL)

Com o advento da nova lei, foi criada a permissão para que créditos garantidos por hipoteca sejam executados extrajudicialmente, desde que alinhados os procedimentos da hipoteca com os procedimentos da alienação fiduciária. Nesta senda, tal situação só ocorrerá se o título constitutivo da hipoteca constar expressamente quanto a execução extrajudicial, prevista no ordenamento jurídico.

• ALTERNATIVAS DE NEGOCIAÇÃO EXTRAJUDICIAL PRÉVIA AO PROTESTO E INCENTIVO Á RENEGOCIAÇÃO DE DÍVIDAS PROTESTADAS (EM DETRIMENTO DAS ALTERAÇÕES À LEI 9.492 / 1997)

A alternativa de negociação extrajudicial ao protesto, bem com a nomenclatura atribuída é um incentivo, uma vez que antes de se lavrar o protesto, os credores mediante proposta de solução amigável, por meio do tabelionato de protestos.

• ALTERAÇÕES NOS REQUISITOS APLICÁVEIS À EMISSÃO DE DEBÊNTURES (CONFORME ALTERAÇÕES DA LEI DAS SOCIEDADES POR AÇÕES)

Diante das alterações às principais são as de competência, para deliberar sobre a emissão de debêntures, podendo a decisão ser tomada por assembleia geral, ou em caso de debêntures não conversíveis em ações que não possuam disposições em contrário, pelo conselho de administração ou pela diretoria.

• LEIS ALTERADAS

Ø LEI Nº 9.514, de 20 de novembro de 1997;

Ø LEI Nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil);

Ø LEI Nº 13.476, de 28 de agosto de 2017;

Ø LEI Nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

Ø LEI Nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);

Ø LEI Nº 9.492, de 10 de setembro de 1997, 8.935, de 18 de novembro de 1994;

Ø LEI Nº 12.249, de 11 de junho de 2010, 14.113, de 25 de dezembro de 2020;

Ø LEI Nº 11.312, de 27 de junho de 2006, 6.404, de 15 de dezembro de 1976;

Ø LEI Nº 14.382, de 27 de junho de 2022; e

Ø Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969;

Ø Revogou os dispositivos dos Decretos-Lei n.º 70, de 21 de novembro de 1966, e 73, de 21 de novembro de 1966.